売却を伴う買い物件先行とは？成功の流れと注意点を解説

　買い物件先行とは、今の家を売る前に新しい家の購入手続きを先に進める住み替え方法です。最大の特徴は「先に住む場所を確保できる」こと。売却先行とは異なり、売れ方やタイミングに左右されず、自分の希望する条件に合った物件をじっくり探せるという大きなメリットがあります。これは特に、人気エリアや供給が少ない地域での住み替えで非常に重要です。

　一方で仕組みとして押さえるべきなのは、「売却前に購入するため、資金計画が複雑になる」という点です。住宅ローンが残っている場合、新たにローンを組めるかどうかは金融機関の審査によって異なります。現在の住宅ローンと新規ローンの二重返済期間が発生する可能性もあり、無理のない返済計画が求められます。また、売却価格が予想より低かった場合、購入資金に不足が生じるリスクもあります。そのため、売却の査定額は複数社から取り、現実的な「売れる価格」を把握しておくことが重要です。

買い先行を理解するためのポイントは以下の3つです。

購入が先なので、物件探しの自由度が高い

資金計画の管理が最重要課題になる

売却活動は購入後も確実に並行して進める必要がある

これらを踏まえたうえで進めることで、安全でスムーズな住み替えが可能になります。

　買い先行が選ばれる最大の理由は「仮住まいを避けられる」「理想の物件を確保しやすい」という2点です。特に小さい子どもがいる家庭や、高齢の親と同居している世帯では、短期間での引っ越しを複数回行う負担が大きいため、買い先行の需要は高くなっています。また、昨今の不動産市場は人気エリアほど物件の流通量が少なく、良い物件は早期に売れてしまう傾向があります。売却先行では、売れ行きに合わせて短期間で購入先を探さなければならず、納得できないまま妥協した物件を買ってしまうケースが少なくありません。買い先行であれば、希望条件に合った家をじっくり比較検討し、優良物件を逃す可能性を大きく減らせます。

さらに、買い先行は次のような人に特に向いています。

物件の希少性が高いエリアに住み替える人
良い物件が出たときにすぐ動けるため。

現住居にローン残高が少ない、または完済済みの人
資金計画が安定しやすい。

手持ち資金にゆとりがあり、二重ローンになっても一定期間なら対応できる人

　ただし、買い先行には資金リスクが伴うため、どれだけ現実的に進められるかを見極める必要があります。無理のない資金計画が立てられるか、売却価格の見込みが妥当か、そして購入先の条件に過度な偏りがないか——これらを総合的に判断することが成功のカギとなります。

　買い先行の最大のメリットは 「購入タイミングをベストにできる」 ことです。売却先行では、売却契約が決まった後の短い期間で物件を探す必要があり、希望条件に合う物件が見つからないまま妥協してしまうケースが珍しくありません。一方、買い先行なら売却の成否に左右されず、じっくり時間をかけて理想の物件を探せます。

　次に 「仮住まいと二度の引っ越しが不要になる」 のも大きなメリットです。売却→引っ越し→購入→再度引っ越しという二度手間が避けられるため、費用も生活負担も軽減されます。特に家族構成が複雑な家庭や高齢者がいる家庭では、この負担の軽減は非常に重要です。

　また、買い先行は 内覧対応のストレスが少ない という側面もあります。すでに新居が確保されているため、売却活動中も生活スペースを気にせず過ごせます。売却に向けて整理・片付けの時間も十分にとれるため、物件の印象をより良くでき、販売価格にもプラスに働くケースがあります。資金計画をしっかり組めば、買い先行はより安心して住み替えができる選択肢になります。

　買い先行の最大のデメリットは、「資金負担が一時的に増える」 ことです。売却前に住宅ローンを組む場合、現住居のローンと新居のローンの二重返済期間が発生する可能性があります。この期間が長引くと、家計への負担は大きくなります。また、売却価格が想定より低かった場合、購入資金の不足が生じるリスクがあります。売却査定は複数社で比較し、最も高い査定額を鵜呑みにせず、実際に「売れる価格」で予算を組むことが重要です。

　さらに、売却活動が後回しになる心理的リスク もあります。新居が確保された安心から、売却の動きが遅れたり価格設定が強気になりすぎたりするケースがあり、結果として売却期間が長引くことに繋がります。加えて、住宅ローンの審査にも注意が必要です。現ローン残高や年収によっては買い先行のローンが通りにくい場合があります。金融機関によって審査基準が大きく異なるため、複数行で事前審査を進めておくことが必須です。

　買い先行はメリットが大きい反面、資金と売却計画の両輪を丁寧に整えなければリスクが高まる方法でもあります。

　買い先行の成功ポイントの第一は「資金計画の最適化」です。特に重要なのは 住宅ローンの組み方と返済負担のコントロール です。現住居にローンが残っている場合、二重ローンを避けるために「つなぎ融資」や「住み替えローン」の活用を検討することがあります。住み替えローンは、既存ローンの残債をまとめて新居のローンに組み込む仕組みで、審査は厳しい反面、手元資金が少なくても買い先行が可能になります。

　また、自己資金の割合も重要です。預貯金や一部を先に売却して捻出できる資金がある場合、二重返済のリスクを最小限に抑えられます。さらに、購入後に売却が長引いた場合を想定し、生活費6ヶ月分＋予備資金 を確保しておくと安心です。金融機関の事前審査は必ず複数行に依頼し、条件を比較することが成功の近道です。金利だけでなく、借入可能額、保証料、住み替えローンの可否など、トータルで判断する必要があります。

　資金計画を固めてから動くことで、買い先行でも余裕を持った住み替えが可能になります。

　買い先行の成否は 売却のスケジュール管理 に大きく左右されます。新居を購入した後は、二重返済の期間を最小限に抑えるためにも「早期売却」が理想です。しかし、焦って価格を下げてしまうと損を出すことに繋がるため、計画的な売却戦略が必要です。

　まず、購入が決まった段階で すぐに売却の準備を開始 します。不動産会社と販売戦略を確認しながら媒介契約を締結します。また、強気な価格設定で長期化するのを防ぐため、適正価格で市場に出す判断が大切です。内覧対応もスケジュールに組み込み、売却の妨げにならないよう生活動線を整えます。リフォームやホームステージングを取り入れると早期売却に繋がりやすく、販売期間を短縮できます。

　売却活動の進捗を担当者と週単位で確認し、問い合わせ数や内覧数を見ながら販売価格の調整タイミングを把握することも重要です。売却を後回しにしない姿勢が、買い先行を成功に導く鍵となります。