不動産を売却する際、不動産会社との「媒介契約」は成功のカギを握る重要なステップです。中でも「専任媒介契約」は1社のみに依頼する契約形態で、スムーズな売却を進められる一方、注意すべき点も多くあります。この記事では、専任媒介契約の特徴と、売主が知っておくべき注意点を詳しく解説します。トラブルを避け、後悔のない売却を実現するために、契約前にしっかり理解しておきましょう。
1. 専任媒介契約の基礎知識
不動産売却時に選べる媒介契約の中でも「専任媒介契約」は、1社の不動産会社に販売を任せる形態です。販売活動の責任が明確になり、スピーディな売却が期待できる一方、自由度が制限される面もあります。まずは契約の仕組みと特徴を理解し、自分に合った契約方法を選びましょう。
1-1. 一般媒介・専属専任との違い
不動産売却を行う際には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の契約形態があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できるため、広く買主を探せる反面、責任の所在が分散しやすい点がデメリットです。 一方、専任媒介契約は1社のみと契約を結び、売主自身が直接買主を見つけて取引することも可能です。専任担当者がつくため販売活動の質が高まりやすいのが特徴です。さらに、専属専任媒介契約になると、売主は自己発見取引ができず、必ず契約した不動産会社を通さなければなりません。
つまり、専任媒介契約は「独占依頼＋売主の自由度も確保できる中間的な契約」といえます。信頼できる不動産会社を選べば、売却スピードと安心感の両立が可能です。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できるため、広く買主を探せる反面、責任の所在が分散しやすい点がデメリットです。 一方、専任媒介契約は1社のみと契約を結び、売主自身が直接買主を見つけて取引することも可能です。専任担当者がつくため販売活動の質が高まりやすいのが特徴です。さらに、専属専任媒介契約になると、売主は自己発見取引ができず、必ず契約した不動産会社を通さなければなりません。
つまり、専任媒介契約は「独占依頼＋売主の自由度も確保できる中間的な契約」といえます。信頼できる不動産会社を選べば、売却スピードと安心感の両立が可能です。
1-2. 専任媒介契約のメリットとデメリット
専任媒介契約の最大のメリットは、販売活動の集中と責任の明確化です。1社が専任で対応するため、営業戦略がブレず、売却に向けて一貫したサポートが受けられます。また、専任媒介契約では不動産会社に「レインズ（指定流通機構）」への登録義務があるため、他の不動産会社経由でも買主が見つかる可能性が高まります。
ただし、注意点もあります。1社にしか依頼できないため、もし営業力が弱い会社に任せてしまうと、売却が長期化するリスクがあります。さらに、担当者の報告頻度や対応姿勢に不満があっても、契約期間中（最長3か月）は簡単に変更できません。
したがって、専任媒介契約を結ぶ際は、会社の販売実績・担当者の信頼性をよく見極めることが重要です。
ただし、注意点もあります。1社にしか依頼できないため、もし営業力が弱い会社に任せてしまうと、売却が長期化するリスクがあります。さらに、担当者の報告頻度や対応姿勢に不満があっても、契約期間中（最長3か月）は簡単に変更できません。
したがって、専任媒介契約を結ぶ際は、会社の販売実績・担当者の信頼性をよく見極めることが重要です。
2. 専任媒介契約の注意点
専任媒介契約では、レインズ登録義務や報告義務が定められており、不動産会社の対応次第で売却の進み方が大きく変わります。また、囲い込みなどの不正行為にも注意が必要です。契約前にリスクを把握し、信頼できる会社と透明性のある取引を進めることが大切です。
2-1. レインズ登録義務と報告義務の実態
専任媒介契約では、不動産会社にレインズ（不動産流通機構）への登録義務があります。契約締結から7日以内に登録し、登録証明書を売主に交付することが法律で定められています。また、販売活動の進捗については2週間に1回以上の報告義務があります。これにより、売主は販売状況を定期的に把握でき、活動の透明性が確保される仕組みです。
しかし、実際にはこの義務を怠る会社も存在します。レインズ登録を遅らせたり、報告を曖昧に済ませたりするケースは要注意です。契約時には「レインズ登録日を必ず確認」「報告方法（メール・電話など）を事前に決める」ことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
しかし、実際にはこの義務を怠る会社も存在します。レインズ登録を遅らせたり、報告を曖昧に済ませたりするケースは要注意です。契約時には「レインズ登録日を必ず確認」「報告方法（メール・電話など）を事前に決める」ことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
2-2. 「囲い込み」トラブルに注意
専任媒介契約で特に注意したいのが、不動産会社による**「囲い込み」行為**です。囲い込みとは、他社が紹介する買主を拒み、自社の顧客で契約をまとめようとする行為のことです。不動産会社が仲介手数料を「売主・買主の両方から得る」ために起こる悪質な事例です。囲い込みが起きると、売却のチャンスが減少し、相場より安く長期化するリスクもあります。
対策としては、①レインズ登録情報を自分で確認する、②2週間に1回の活動報告をチェックする、③必要に応じて第三者の不動産会社に意見を聞く、などが有効です。信頼できる不動産会社であれば、囲い込みをせず透明な取引を行うため、契約前の見極めが非常に大切です。
対策としては、①レインズ登録情報を自分で確認する、②2週間に1回の活動報告をチェックする、③必要に応じて第三者の不動産会社に意見を聞く、などが有効です。信頼できる不動産会社であれば、囲い込みをせず透明な取引を行うため、契約前の見極めが非常に大切です。
3.専任媒介契約を結ぶ前のチェックポイント
専任媒介契約を結ぶ際は、不動産会社の販売実績や担当者の対応力、契約期間や報告方法などを事前に確認しましょう。1社に販売を任せるため、会社選びが成功の鍵となります。契約内容を理解し、安心して売却を進められる準備を整えることが重要です。
3-1. 不動産会社選びの重要性
専任媒介契約では1社に販売を任せるため、不動産会社選びが売却成功の鍵です。選定時には、以下の3点をチェックしましょう。
まず「地域の販売実績」。特に類似物件の取扱経験がある会社は、価格設定やPR方法が的確です。
次に「担当者の対応力」。初回の面談や査定時の説明が丁寧で、質問に的確に答えられるかを確認しましょう。
最後に「販売戦略の提案力」。広告掲載媒体、内見対応、成約時の交渉方針など、具体的な提案ができる担当者が理想です。
大手か地元密着型かではなく、売主目線で親身に対応してくれる会社を選ぶことが、専任媒介契約成功への第一歩です。
まず「地域の販売実績」。特に類似物件の取扱経験がある会社は、価格設定やPR方法が的確です。
次に「担当者の対応力」。初回の面談や査定時の説明が丁寧で、質問に的確に答えられるかを確認しましょう。
最後に「販売戦略の提案力」。広告掲載媒体、内見対応、成約時の交渉方針など、具体的な提案ができる担当者が理想です。
大手か地元密着型かではなく、売主目線で親身に対応してくれる会社を選ぶことが、専任媒介契約成功への第一歩です。
3-2. 契約期間・条件の確認ポイント
専任媒介契約の有効期間は最長3か月。期間満了後は更新も可能ですが、その間に解約や条件変更を行うのは簡単ではありません。契約書を交わす前に、以下の点を必ず確認しましょう。
①契約期間と更新条件
②販売価格や広告掲載範囲
③活動報告の頻度と方法
④他社や個人への紹介可否（自己発見取引の扱い）
これらを曖昧にすると、後からトラブルになる恐れがあります。また、契約期間中に対応が不誠実な場合は、正当な理由があれば途中解約も可能です。
書面で契約内容をしっかり確認し、不明点があればその場で質問・修正しておくことが安心です。
①契約期間と更新条件
②販売価格や広告掲載範囲
③活動報告の頻度と方法
④他社や個人への紹介可否（自己発見取引の扱い）
これらを曖昧にすると、後からトラブルになる恐れがあります。また、契約期間中に対応が不誠実な場合は、正当な理由があれば途中解約も可能です。
書面で契約内容をしっかり確認し、不明点があればその場で質問・修正しておくことが安心です。
4. まとめ：専任媒介契約を賢く活用しよう
専任媒介契約は、不動産売却を効率的かつスムーズに進めるうえで非常に有効な契約形態です。ただし、その分だけ不動産会社の信頼性や対応力が結果を左右するため、契約前の慎重な見極めが欠かせません。レインズ登録・報告義務をきちんと果たす会社を選び、囲い込みなどの不正を防ぐ意識を持ちましょう。
また、契約内容を十分に理解し、自分のペースで確認できる環境を整えることが、満足度の高い売却成功につながります。信頼できるパートナーと共に、後悔のない不動産売却を実現しましょう。
また、契約内容を十分に理解し、自分のペースで確認できる環境を整えることが、満足度の高い売却成功につながります。信頼できるパートナーと共に、後悔のない不動産売却を実現しましょう。
