不動産売却は1社の専任媒介？数社の一般媒介？それぞれの決め手とは？

　一般媒介契約は一言で言いますと、不動産の売却依頼を数社の不動産会社へ依頼を掛ける事の出来る比較的自由な制限が少ない契約形態です。

【特徴】
・売却を依頼する不動産会社は複数の選定が可能。
・売主が自分で購入希望者を見つけて売買することも可能。
・不動産の売却物件の詳細をレインズ（REINS）へ登録は任意、販売状況の報告に義務はなし。
・契約期間に定めはないが、3か月を目安にしているところが多く一般的な契約期間とされている。
・売却を依頼している不動産会社へ、他に売却の依頼をしている会社情報を通知する「明示型」、
　通知の必要がない「非明示型」、どちらかを選択できる。

　次に専任媒介契約ですが、この契約形態が不動産売却の依頼において3種類のなかで最も多く締結され不動産会社が売却活動をしている形態でしょう。
一般媒介契約よりも厳しく、依頼する不動産会社は１社により連携は取りやすくなります。

【特徴】
・売却を依頼する不動産会社は１社のみ。
・売主が自分で購入希望者を見つけて売買することも可能。
・不動産の売却物件の詳細をレインズ（REINS）へ登録と販売状況の報告は義務。
・契約期間は3か月以内（更新可）

　専任媒介契約よりも厳しめの内容が3つ目の専属専任媒介契約です。依頼する不動産会社は専任媒介契約と同様に１社ですが、レインズ（REINS）への登録日数や売主へ販売活動の報告頻度は専任媒介契約より短くなります。

【特徴】
・売却を依頼する不動産会社は１社のみ。
・売主が自分で購入希望者を見つけて売買することは不可。
・不動産の売却物件の詳細をレインズ（REINS）へ登録と販売状況の報告は義務。
・契約期間は3か月以内（更新可）

　どの契約形態が正解かはありません。依頼を受ける不動産会社としては一般でも専任or専属でも成約をしなければ報酬（仲介手数料）を受け取れないわけですので、成約に向け必死に売却活動を行うものです。ちなみに3種類どの契約形態でも仲介手数料の上限に変わりはありません。

　売主にとって、一般媒介の数社でも専任（専属）媒介の1社でも不動産の売却を依頼する不動産会社はパートナー的な存在となります。高くかつ早期成約に向けたパートナーと締結する媒介契約、3種類それぞれのメリットとデメリットは次項でご紹介します。

【メリット1　物件情報を幅広く買主へ周知できる】
　複数の不動産会社へ依頼できる、これこそが一般媒介契約の最大のメリットと言えます。買主はスーモなど物件情報サイトのポータルサイト、SNSを利用して物件情報を収集、そこから不動産会社へ問い合わせが現在の主流です。その為、一般媒介契約により依頼を受けた不動産会社は物件情報の掲載や発信に勤しみ、ひとつの売り物件に対して複数社から広告や情報の発信が出る事もあり、物件情報を幅広く買主へ周知できる事も期待度大です。

【メリット2　不動産会社同士の競争が生まれる】
　不動産会社としては成約する事で得られる報酬、仲介手数料を目指して売却活動に勤しみます。それにより一般媒介契約により締結した不動産会社同士の競争が生まれ、買主の探求にもおのずと力が入ります。また、依頼する不動産会社が複数によりそれぞれの販売戦略より買主となる希望者を各社が連れてくる可能性もあり、幅広い売却プランを練れる事でしょう。

【デメリット1　販売活動の報告の義務が無い】
　売主としては自分の物件が売りに出た際、依頼した不動産会社の売却活動や物件の問い合わせ及び内覧数などは気になるはずです。このような情報を一般媒介契約の場合、不動産会社は売主に報告をする義務がありません。義務が無い為、情報を得るには自ら不動産会社へ確認をしなければならず管理が大変になります。更に販売状況を把握しなければ、自身の売り物件の状態が見えず価格変更の有無など、明確な販売戦略をたてる事が難しくなります。

【デメリット2　販売活動に差が出る】
　メリット1に記載しましたポータルサイトからの問い合わせの為に不動産会社は幾つものサイトに物件情報を掲載のうえ売却活動を行いますが、掲載には広告費（掲載料）が生じます。
　一般媒介の場合、依頼を受けている他社が先に買主を見つけて成約となっては、売主買主のどちらからも報酬の仲介手数料が得られない事となり、広告費や販売活動費などがマイナスとなる恐れが生じます。それにより各社とも売却活動を抑えて成約に向けた積極的な活動を控える事が生じるかもしれません。

　また、不動産会社のみ閲覧が出来るレインズ（REINS）へ登録の義務が無い為、不動産会社に物件の情報が広がらず、他の不動産会社からが購入希望者を見つけるには時間を要し売却がスムーズに進まない可能性があります。

【メリット1　早期成約となる可能性が大きい】
　専任媒介契約は1社へ売却の依頼をできる契約により、売却物件が契約となれば売主からの報酬は受け取れ自社の売り上げになる見込みができます。これこそが専任媒介契約の最大のメリットです。

　売り上げが見込める事で専任媒介契約は、一般媒介契約より広告費をかけられ、チラシなどの紙媒体やポータルサイトへのネット広告を有意義に利用できます。結果として多くの方に周知となり、購入希望者がより早く見つかり早期成約となる可能性が大きいと言えます。

【メリット2　成約の可能性が高まります】
　一般媒介契約は数社との契約により各社ポータルサイトへ掲載となると、1件の売却物件に対して複数の広告が同じような写真と内容で掲載となります。弊社のお客様から良く聞かれる質問の内容に、『ひとつの物件に幾つもの会社の掲載があるのはなぜ？』『どこに問い合わせていいかわからない』と聞かれる事が多々あり『問い合わせを躊躇する』という声もありました。

　その点、専任媒介契約は1社により、ポータルサイトへ広告掲載も依頼会社のひとつとなり、閲覧する購入希望者としてはわかりやすく、問い合わせに繋がり成約の可能性が高まります。また、専任媒介契約にて依頼を受ける不動産会社としては、買主からの報酬（仲介手数料）も取れれば売る上げが倍になる為、買主の探求にも全力での勤しみ、結果として売却物件の周知も広がり早期成約となる傾向もあります。


【メリット3　窓口が1社により楽である】
　1社に依頼する専任媒介契約により、やりとりは1社の不動産会社だけとなり何かと楽です。
一般媒介契約の場合は、各社が内覧のお客様を連れてきてくれるため、内覧のスケジュールが重ならないような調整は売主本人が行う事となり手間が増えます。

　専任媒介契約であれば、依頼先の不動産会社が自社及び他社の内覧スケジュールの管理と調整を行い売主の手間は省けます。更に売主からの要望や伝達事項も依頼先の不動産会社1社だけに連絡をとれば良いのでやりとりが確実に楽であることと言えますでしょう。

【デメリット1　依頼先の不動産会社の頑張り次第】
　専任媒介契約は1社のみ依頼であり、売却の成功は力量と売却活動に尽力できるかなど、全ては依頼先の不動産会社次第となります。不動産会社が売買に特化しているか、買主を探求する戦略のクオリティ、販売状況の洞察力、購入希望者との交渉力など、依頼する不動産会社や担当者の手腕に全て掛かっています。

　もし、力不足であった場合、売出し価格から大幅な値下げでの成約や、売却物件の周知がされず不要な時間だけが過ぎ、売却に時間を要しチャンスを逃す事が生じ売却が長引く可能性があります。


【デメリット2　他社に紹介させない囲い込み】
　専任媒介契約は一般の方及び不動産会社からの問い合わせ窓口は売却の依頼を受けた1社により、他の不動産会社からの問い合わせ時の対応について、問題視される行為が稀に起こります。メリット2に記載しましたが、買主からの報酬（仲介手数料）も取れるよう過剰に奮闘しますと、自社で買主も仲介しようとして、物件情報を他社にて提供、共有をしないことで他社からの買主を遮る行為を行う不動産会社があります。この行為を『囲い込み』と言い、囲い込みが起こると購入希望者に情報が行き届かず買主を逃すこととなる場合があります。

※自己発見取引はメリットとデメリットがある。
　一般媒介契約と専任媒介契約は売主自身で買主を見つけて契約が可能な『自己発見取引』、この場合は不動産会社が間（仲介）に入らず売主と買主が直接の取引となる為、仲介手数料がかからない事となります。但し、自己発見取引の場合、手続きなどの手間が増える事、スムーズに事が運ばない、トラブルが生じるなど、何かと面倒な事が起きお薦めはできません。仲介手数料を支払う事にはなりますが極力、専門の不動産会社が仲介として全て対応していただく事で安心感が生まれます。

【メリット1　販売活動の報告のスパンが短い】
　専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に売却を1社に依頼する契約です。売主へ販売活動の報告は1週間に1回以上となり、専任売買契約の2週間に1回以上よりスパンが短くなります。その結果、依頼を受ける不動産会社としては、毎週の活動を求められ積極的な売却活動を行う事となります。

　また、専任媒介契約では可能な自己発見取引が不可により、買主は全て専属専任媒介契約で依頼した不動産会社が探求する形態により、売却物件の周知と集客は積極的に行う事となります。

【デメリット1　売主自身で買主を見つけることができない】
　専属専任媒介契約は売主の売却物件を購入したい知人が現れ契約したい状況となったとしても、売主と買主が直接の段取りを取っての契約はできません。『自己発見取引が不可』専属専任媒介契約として依頼した不動産会社が間に入り仲介として取り纏める事となります。この場合、売主も買主も仲介手数料を支払う必要が生じる事となり、『自己発見取引が不可』のデメリットとなる場合があります。

　但し、不動産会社が仲介するとなれば契約書類の作成や説明、物件の調査を全て担う事になりますので逆に安心感となる事でしょう。

　一般媒介契約でも（専属）専任媒介契約でも媒介契約を締結した不動産会社が売却活動を担います。その不動産会社が売買を専門に業務を行っていれば、売り物件の売主、買い物件の買主、それぞれの対応力が身についており、売却力が高いと言えます。
　特に物件を探している買主側の対応も行っている不動産会社であれば、買主側の心情も理解しており売却物件の戦略は立てやすい事になります。その不動産会社の業務内容やクチコミを確認のうえ、売却力の高さを判断してください。

　一般媒介契約でも（専属）専任媒介契約でも売却力の高い不動産会社選びは前述により、次にその不動産会社の営業担当がポイントになります。不動産会社としては売却力が高くても担当営業との相性と信頼性に掛けては元も子もありません。一般的な内容となりますが当然に担当営業の対応とマナー、売主からの要望に対して共感できるか、もしくはそれに代わる提案や策を練れるか、売却活動への意欲など、打合せの段階で営業担当の人間性が全部とはいかなくても一部分は見て取れる事でしょう。
　引っ掛かりや懸念のない営業担当をしっかりと見極めましょう。

　一般媒介契約でも（専属）専任媒介契約でも査定の依頼を受ければ不動産会社としては媒介契約を締結する意欲に駆られ、訪問査定に繋げようと不動産会社の競い合いが生じます。

　その中のひとつが査定額です。媒介締結の締結をしたい一心から、根拠の無い、しかも相場よりかけ離れた高い査定額を提示する不動産会社もいます。根拠が曖昧な不適正な金額で売りに出した場合、ポータルサイトを閲覧している購入希望者からは避けられ、結果として成約まで時間を要す事態や（長期化）、大幅な値下げを強いられる事になる恐れがあります。

　可能な限り高値で売却したいと思うのは当然ですが、最も高値の査定額を提示した不動産会社に決めるのは、少し冷静になりお待ちください。

　一般媒介契約でも（専属）専任媒介契約でも、最も査定額が高い不動産会社が満足の行く売却活動を行えるとは限りません。それよりも売却物件の特性を把握しており査定額や戦略プランの整合性が取れた明確な根拠の査定額を提示した不動産会社こそ最も信頼性の高い、媒介契約を締結すべきパートナーでしょう。

　八幡地所株式会社は売買のご相談からご契約、お引渡しとアフターフォローなど、一貫して専属の担当者が売（買）主に最適な戦略を計画のうえご提供するフルサポートが大好評です。
不動産の売買に最も重要な事は信頼関係の構築と捉えており、依頼者様に信頼と信用をしていただいて業務の遂行ができると考えております。更にフルサポートの中には業務以外の事も出来る事があれば率先して対応するよう盛り込み心掛けております。

【お客様事例①】
　土地の売却をとある大きな不動産会社へお願いしておりましたが、売却活動の開始後すぐに担当者が退職、後任の担当者は売却物件の内容を把握しておらず、具体的な売却プランの提案がなく時間だけが過ぎていく状態でした。一度売却を休止していた時、別件にて当社へご依頼の際に売却の相談を受け早速、打合せの時間を設けました。売却の理由や背景、状況等をお聞かせいただき、専任媒介や一般媒介、業者の買取りや仲介売却など売却のご説明と売却プランをご提示したところ、当社へ売却に関する内容を全て一任いただき専属担当者が売却活動を行い3週間で成約となりました。

　更に別の不動産会社で売却を開始した際に古屋を解体しておりましたが、解体会社及び不動産会社から滅失登記（建物の解体や火災による焼失でなくなった場合に行う登記）について案内が無く、解体後もしばらく建物の登記が残っている状態でした。その話を聞いて直ぐに当社が対応に動き、通常、5万円前後の費用にて土地家屋調査士という専門の方に依頼して進めるのが通例ですが、委任状にて当社が必要書類を添付して滅失登記の申請を行いました。

　また、成約後の売却物件の維持管理、委任状にて必要書類の取得、近隣の方との立会い、その他業務以外の事など売主さんの代理として全て当社で対応いたしました。
当社の担当者が変わらない一貫したフルサポートにご家族皆さんから好評を博しました。

　八幡地所株式会社は売却の売主はもちろん、購入物件のお手伝い、買主側の対応も行います。長年の培った経験から得た買主の心情と目線は、売却を有利に進める最適な武器と捉えております。
それぞれの売却物件には個々の推しポイントがあり、それを如何に買主へ伝えられるか、アピールできるか考えており、それに役立つのが持ち合わせた経験の武器により、引出しは豊富に取り揃えております。

【お客様事例②】
　中古戸建の売却を検討しているお客様が、とある某加盟店の不動産会社へ売却の相談をした際、提示された売却想定額がお客様の考えよりかなり低く、明確な売却プランが明示されず悩んでいました。その時、お客様と交流のあった当社の知人が話を聞いて当社を紹介していただき売却の相談を行いました。

　お家を拝見させていただき、売却のアピールポイントが多いお家であり取引事例からしても提示された金額より高い額での売却が見込まれる事を申し伝えました。その金額にて成約を目指す売却プランをご提示させていただき、早期成約に向け当社へ売却に関する全ての事をお任せとなり専任媒介として売却を開始。

　売却開始後、2週間目に購入申込書、3週間目に2番手の購入申込書を入手、どちらも当社が提示した売却想定額の満額にて申込み、成約となりました。
当社が企てたプラン通りに事が進み、早期に高い価格にて成約となり、大きな喜びをいただきました。成約後、室内の掃除と合わせて家財の排出や処分のお手伝い、境界明示の段取りなど、引渡しに向け当社の出来る事を対応して参りました。

　八幡地所が売却と購入にて対応させていただいたお客様から良く言われる言葉が下記の4つです。

・スピーディー
・フットワークが軽い
・レスポンスが早い
・丁寧かつ親切　

　当然かつ必然に対応する専属担当者のフルサポートを思いっきりご期待ください。