不動産売却の査定方法とは？高く売るためのポイントを解説

　不動産売却における査定の目的は、物件が市場でどの程度の価格で売却できるかを把握することにあります。不動産の価格は一定ではなく、立地や築年数、周辺環境、売却時の市場状況によって変動します。そのため、査定を受けることで、適正な売り出し価格を設定し、スムーズな売却につなげることができます。査定額が適正でなければ、売却が長引いたり、大幅な値下げを強いられたりするリスクもあります。さらに、住宅ローンの残債がある場合は、売却による精算の可否を確認する重要な指標にもなります。

　売却戦略を練るうえでも、正確な査定額を知ることは不可欠であり、査定の意義を理解し、信頼できる会社に依頼することが成功へのカギとなります。

　査定額は、売却時の価格設定の基準となりますが、必ずしもその金額で売れるわけではありません。不動産市場は需給バランスに左右されるため、同じ査定額でも、買い手の需要が高い時期には売却価格が上がることがあります。逆に、市場の動きが鈍い時期には、査定額よりも低い価格での売却を余儀なくされることもあります。また、査定額が実際の相場よりも高すぎると、売却が長引く可能性があります。

　売り出し価格を高めに設定しすぎると、買い手がつかず、結局値下げして売ることになり、最終的に損をしてしまうケースもあるのです。そのため、査定額を基準にしつつ、実際の市場動向や競合物件と比較しながら、適正な売り出し価格を決めることが重要です。また、高めの査定額を提示する会社が必ずしも良いとは限らないため、査定結果を冷静に判断する必要があります。

　不動産の査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は、過去の取引データや周辺の売却事例、公示地価などのデータを基に算出されるため、手軽に利用できるのがメリットです。特に、オンラインで依頼できる簡易査定サービスが普及しており、すぐに概算価格を知ることができます。ただし、物件の具体的な状態を考慮しないため、正確性には欠けます。一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を確認し、建物の状態やリフォーム状況、日当たり、騒音、周辺環境などを総合的に評価します。
　そのため、より正確な査定額を知ることができます。売却を本格的に進める際には、訪問査定を受けるのが一般的です。

　不動産会社は、査定時にさまざまな要素を総合的に考慮します。主な基準には「周辺の取引事例」「公示地価・路線価」「物件の立地」「建物の状態」「市場の動向」などがあります。取引事例は、同じエリア・類似条件の物件の過去の売却価格を参考にし、公示地価や路線価は公的な指標として活用されます。さらに、駅へのアクセスや商業施設の有無、築年数、管理状況なども査定額に大きく影響します。

「周辺の取引事例」
同じエリアで類似条件の物件が過去にどの程度の価格で売却されたかを参考にします。

「公示地価・路線価」
国や自治体が公表する土地価格を基に、土地の価値を算出します。

「物件の立地」
最寄り駅までの距離、商業施設や学校、病院の有無、治安の良さなどが影響します。

「建物の状態」
築年数、リフォーム歴、設備の劣化状況、耐震性などが評価されます。

「市場の動向」
不動産の需要が高まる時期には査定額が上がり、逆に市場が停滞していると低くなる傾向があります。

これらを総合的に判断し、不動産会社は査定額を提示します。査定を依頼する際は、これらの基準を理解しておくと、提示された査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。

　不動産の価値を決める最大の要因の一つが「立地」です。駅やバス停までの距離、商業施設、病院、学校、公園の有無などの利便性が重要視されます。また、治安の良さや騒音、交通量なども査定額に影響を与えます。さらに、都市再開発や新たな公共施設の建設予定がある地域では、将来的な資産価値の向上が見込まれるため、査定額が高くなる傾向があります。
　一方、過疎化が進んでいるエリアや災害リスクが高い地域では、査定額が低くなることがあります。

　不動産の査定額は、建物の状態や築年数によって大きく左右されます。一般的に、築年数が経過するほど査定額は下がる傾向にありますが、これは建物の老朽化や設備の劣化が進むためです。特に、築20年以上の物件では市場価値が大幅に減少するケースが多く、築30年を超えると建物自体の評価がほぼゼロになることもあります。ただし、築年数が古くても、適切に管理されている物件やリフォームが施された物件は、高評価を得ることがあります。例えば、屋根や外壁の修繕、給排水管の交換、システムキッチンや浴室のリフォームなどが行われている場合、買い手にとって魅力的な物件と見なされるため、査定額が上がることがあります。

　また、耐震性能も査定額に大きく影響します。日本では1981年に耐震基準が改正され、それ以降に建築された建物は「新耐震基準」を満たしているため、地震に強いと評価されることが多いです。そのため、築年数が古い物件でも、新耐震基準に適合するよう補強工事を行っていれば、査定額の下落を抑えることが可能です。さらに、管理状況も重要な査定基準の一つです。マンションの場合、共用部分の清掃や修繕が適切に行われているか、管理組合がしっかり機能しているかなども査定額に影響します。一戸建ての場合でも、外壁のひび割れや雨漏り、シロアリ被害の有無などが細かくチェックされ、これらの問題があると査定額が低くなる可能性が高いです。

　このように、建物の状態や築年数は査定額を決める重要な要素ですが、適切なメンテナンスを行うことで、築年数の影響を軽減し、査定額を向上させることが可能です。

　リフォームや修繕は、査定額を上げるための手段の一つですが、必ずしも必要ではありません。大規模なリフォームは費用がかさむため、売却価格に反映しづらいケースもあります。しかし、壁紙の張り替えや水回りの修繕など、比較的低コストでできる改善は、査定額アップにつながる可能性があります。特に、買い手に良い印象を与える清潔感のある状態にしておくことが重要です。

「水回りの修繕」
キッチンや浴室、トイレの設備が古くなっている場合、軽微な修繕を行うことで印象が大きく変わります。

「壁紙や床の張り替え」
汚れや傷が目立つ場合、比較的低コストでできるため、買い手の印象を良くする効果があります。

「外壁や屋根の補修」
ひび割れや塗装の剥がれがあると、建物全体の劣化を連想させるため、必要に応じて補修を行うとよいでしょう。

　一方で、全面的なリフォームは必ずしも必要ではありません。買い手によって好みが分かれるため、高額なリフォームを施したとしても、その分のコストを回収できない可能性があります。むしろ、買い手が自分好みにリフォームできる「現状渡し」のほうが魅力的に映る場合もあります。そのため、必要最低限の修繕やメンテナンスに留めるのが賢明な判断となります。

　査定時の印象を良くするためには、清掃や整理整頓が欠かせません。室内が汚れていたり、物が乱雑に置かれていると、マイナス評価につながることがあります。ホームステージングとは、家具の配置やインテリアの工夫により、買い手に「住みたい」と思わせる演出を施す手法です。特に、内覧時の第一印象を向上させる効果があるため、査定額アップだけでなく、売却をスムーズに進める助けにもなります。

・清掃の重要性
特に、キッチンや浴室、トイレなどの水回りは汚れが目立ちやすく、カビや水垢があると査定額が下がる可能性があります。そのため、売却前には専門業者によるハウスクリーニングを依頼するのも一つの方法です。また、窓ガラスや照明器具をピカピカに磨くだけでも、室内が明るく見え、査定時の印象が向上します。

・ホームステージングの効果
ホームステージングとは、家具の配置や装飾を工夫し、買い手が「ここに住みたい」と思えるように演出する手法です。欧米では一般的な売却戦略で、日本でも徐々に注目されています。具体的には、家具を整理して生活感を抑え、観葉植物やアートを配置するなどして、モデルルームのような雰囲気を作ります。特に、狭い部屋を広く見せるレイアウトや、温かみのあるライティングの活用は効果的です。

　当社・八幡地所株式会社は物件写真をCG加工してバーチャルの家具家電を配置するデジタルステージングを取り入れております。空き家や使っていない部屋にバーチャルの家具家電を配置、家財道具を家具消し加工を施し家財道具のない部屋の写真、家具消し加工後にバーチャルの家具家電を配置など、各種バリエーションが整ったデジタルステージングを売却サポートのひとつとしてご提供しております。

　複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額の比較ができ、適正な相場を把握しやすくなります。1社だけの査定では、その会社独自の基準が反映されるため、相場とかけ離れた価格が提示されることもあります。また、不動産会社ごとに得意なエリアや販売戦略が異なるため、複数の査定結果をもとに、最も信頼できる会社を選ぶことが重要です。
　また、不動産会社によって得意とするエリアや販売戦略が異なります。例えば、地元密着型の業者は地域のニーズを熟知しており、臨機応変に柔軟な対応力からスピーディーに売却できる可能性があります。一方、大手の不動産会社は広範なネットワークを持ち、多くの買い手にアプローチできる利点があります。

　査定結果を見る際は、単に金額の高い低いだけでなく、その根拠を確認することが大切です。不動産会社が提示する査定額の内訳を確認し、周辺相場や類似物件の取引事例と比較することで、適正価格を判断できます。また、極端に高い査定額を提示する会社には注意が必要です。高額査定で契約を取り、後から値下げを提案する手法をとる業者もあるため、複数の査定を総合的に分析することが賢明です。

　査定額が高いからといって、必ずしもその価格で売れるわけではありません。適正な査定結果を判断するには、以下のポイントを確認することが重要です。

・査定額の根拠を確認する
　どのようなデータをもとに査定額を算出したのか、不動産会社に説明を求めることが大切です。

・市場の相場と比較する
　周辺の売却事例と比較し、極端に高すぎる査定額が提示されていないかを確認しましょう。

・不動産会社の売却実績をチェックする
　実績が豊富な会社は、適正な価格設定と効果的な販売戦略を持っている可能性が高いです。複数の査定を比較し、根拠のある査定額を提示している不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却につながります。