不動産売却で重要な建物状況調査｜売主が知るべき全知識

建物状況調査（インスペクション）とは、国土交通省が定める基準に基づき、既存住宅状況調査技術者が建物の劣化や不具合の有無を確認する調査です。主に基礎、外壁、屋根、床下、天井裏など、日常生活では確認しづらい部分を中心にチェックします。
調査は目視や簡易的な計測が中心で、破壊検査は行いません。そのため、調査結果は「現時点で確認できる範囲」の評価となります。
不動産売却時においては、2018年の宅建業法改正により、不動産会社が建物状況調査の有無を説明することが義務化されました。ただし、調査自体を実施する義務は売主にはありません。
そのため「やる・やらない」は売主の判断ですが、調査を行うことで物件の透明性が高まり、買主からの信頼を得やすくなる点が特徴です。

中古住宅の売却では、引き渡し後のトラブルが大きな問題になりがちです。特に多いのが「雨漏り」「シロアリ被害」「構造部分の劣化」など、契約時に認識されていなかった不具合です。
建物状況調査を行うことで、こうした不具合の有無を事前に把握でき、重要事項説明や売買契約書に正確に反映できます。結果として、売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）リスクを軽減することにつながります。
また、買主側も「プロが調査した物件」という安心感を得られるため、価格交渉がスムーズになるケースもあります。特に築年数が経過した戸建住宅では、調査の有無が購入判断に大きく影響します。
このように、調査は単なるチェックではなく、売却を円滑に進めるための重要な役割を担っています。

最大のメリットは、売却時の「安心材料」を増やせる点です。調査結果を開示することで、買主の不安を軽減し、内覧後の検討スピードが早まる傾向があります。
また、調査で問題が見つかった場合でも、事前に補修する、価格に反映するなど、売主主導で対応策を検討できます。結果として、契約後のクレームやトラブルを未然に防ぐことができます。
さらに、建物状況調査済みの物件は、競合物件との差別化にも有効です。同条件の中古住宅が並ぶ中で、「インスペクション実施済」という情報は購入検討者の目に留まりやすくなります。
売却期間の短縮や、価格交渉を最小限に抑えたい売主にとって、調査は有効な選択肢と言えるでしょう。

一方で、建物状況調査には費用がかかります。一般的には5万〜7万円程度が相場で、売却前の負担となります。
また、調査で不具合が見つかった場合、その内容を買主に説明する義務が生じます。場合によっては、価格の見直しや補修対応を求められることもあり、売却条件が厳しくなる可能性もあります。
さらに、調査はあくまで「現況確認」であり、すべての不具合を完全に把握できるわけではありません。そのため、過信は禁物です。
重要なのは、「必ずしも全物件で必要ではない」という点です。築浅物件や立地条件が強い物件では、調査を省略する判断も十分に考えられます。不動産会社と相談しながら、売却戦略に合った判断が求められます。

建物状況調査が売却価格に与える影響は、「価格を上げるための手段」というよりも、「価格の根拠を明確にする役割」と捉えるのが適切です。中古住宅の価格交渉では、買主側が不安要素を理由に値下げを求めるケースが多く、その材料として使われやすいのが建物の劣化や不具合です。
建物状況調査を実施していない物件の場合、買主は最悪のケースを想定して交渉を行うため、実際以上に大幅な値下げを求められることがあります。一方、調査を行い、建物の状態を客観的に示せれば、「確認できる範囲では大きな問題はない」という前提で交渉が進み、不要な値下げを防ぎやすくなります。
また、調査で軽微な劣化や補修箇所が見つかった場合でも、それを事前に把握し、価格に織り込んでおくことで、売却後のトラブルや再交渉を避けることが可能です。結果として、売却価格のブレ幅が小さくなり、計画通りの資金計画を立てやすくなります。
特に築年数が10年を超える戸建住宅や、長期間メンテナンス履歴が残っていない物件では、調査の有無が価格交渉に直結します。「なぜこの価格なのか」を説明できる状態を作ることが、売主にとって最大のメリットと言えるでしょう。

中古住宅の購入において、買主が最も不安を感じるのは「購入後に見つかる不具合」です。特に、雨漏りや構造部分の劣化、シロアリ被害といった問題は、修繕費が高額になりやすく、購入判断を大きく左右します。
建物状況調査を実施している物件は、こうした不安を事前に可視化できるため、買主の心理的ハードルを大きく下げる効果があります。調査報告書があることで、物件の良い点・注意点の両方を冷静に把握でき、購入判断に納得感が生まれます。
その結果、内覧後に「もう少し検討します」と保留されるケースが減り、成約までのスピードが早まる傾向があります。特に初めて住宅を購入する層や、住宅ローン審査と並行して検討している買主にとって、調査済み物件は安心して選びやすい存在です。
また、不動産会社としても、建物状況調査が行われている物件は説明がしやすく、積極的に紹介されやすいという側面があります。結果として、購入検討者に接触する機会が増え、成約率の向上につながります。
価格だけで勝負するのではなく、「安心して購入できる物件」として選ばれる状態を作ることが、建物状況調査がもたらす最大の効果と言えるでしょう。