不動産の売却は買取？仲介？売却をどちらで進めるかの決め手とは？

メリット1.　スピード感
　不動産会社が買取金額を提示、納得の提示額であれば提示をした不動産会社が買主となり成約、売却となります。インターネット（ポータルサイト）やSNSを活用して買主を探す事は無い為、時間を掛けずに早期売却が可能です。
【・すぐにでも現金化したい・いますぐに手放したい】この優先順位が高い方向けです。

メリット2.　内密で進められる
　不動産会社の買取の場合、インターネット（ポータルサイト）やSNSの活用が無い為、売却物件が表沙汰になる事はありません。売却物件を実際に見に来る不動産会社も1.2社、平日の対応も可能により近隣の方に売却が知られる可能性は低いです。
【・ご近所の方に知られずに売却したい】この優先順位が高い方向けです。

メリット3.　わずらわしい対応が不要
　一般の購入希望者が売却物件を見に来る場合は、在宅の調整や掃除など神経質になる事が少なくありません。また内覧の予約がキャンセルとなる事もあり、内覧の準備を進めていても無駄になる事も起こり得ます。買取の場合にお家を見る不動産会社は1.2社により同日の対応や、室内の生活家財はないものとして算出しますので、神経質となる度合いは少ないでしょう。
【・購入希望者の対応はしたくない】この優先順位が高い方向けです。

デメリット1.　価格が下がる
　不動産会社が不動産を買取の場合は、仲介による売却価格の7割程度が目安となりなります。（例：仲介として売却を見込める価格が3,000万円の場合、2,100万円前後が買取価格となります。価格が7割程度に下がる理由は、不動産会社が買取そこからリフォームを行うリフォーム代、
登記や税金関連の諸費用と利益を考慮して差し引くと、7割程度の買取価格になります。
　更に現在、各種部材の高騰によりコストが上がっており7割以下となる事もあるでしょう。不動産の買取は価格が下がる、これが最も大きなデメリットでしょう。

デメリット2.　買取ができない不動産もある
　売主さんが買取を希望しても、不動産によっては買取ができない場合もあります。
　例）・老朽化が激しく再利用が困難
　　　・再建築ができない
　　　・再販売の需要が見込めない
　　　・法令に関する制限に接触して建築できない　
　　　・周辺に嫌悪施設や危険個所がある　　　などなど…

　不動産の状態によっては買取も断られる場合も生じますが、どんな売却物件でも買取を実施する買取専門の不動産会社はあります。そのような専門会社を頼る選択肢はありますが、価格はあまり期待できないでしょう。

メリット1.　高い価格で売却となる可能性が高い
　仲介として売却を進める最大のメリットは、売却価格が高くなる可能性がある点です。購入希望者は大抵一般の方であり、売却の依頼を受けた不動産会社は一般の方向けにポータルサイトやSNSを活用して集客に励みます。
　売却物件の周辺の相場や売主さんの希望を踏まえて売却の依頼を受けた不動産会社が売却活動を行うのと合わせて、他の不動産会社も自社のお客様として購入希望者を連れてくる場合もあります。多くの購入希望者が現れる事で、様々な沢山の意見が集められ高い価格で売却可能な売却プランの構築に繋がります。
【・高い金額で売却したい】この優先順位が高い方向けです。

メリット2.　不動産会社が全て対応する
　仲介として売却を進めるにあたり、購入希望者の探求や各種相談や交渉など取引に関する全てに関して不動産会社を頼り、全て対応していただくサポートが受けられ事も特徴でしょう。売却を依頼する不動産会社にもよりますが、積極的かつ精力的に取り組み早期売却に繋がる売却活動とサポートに期待できます。また、売却の依頼をした不動産会社と他の不動産会社が購入希望者を連れてくるのも仲介売却の特徴でもあり、色々な購入希望者を見ることができます。条件面なども含めて購入希望者を選べる事も期待できます。
【・不動産会社のサポートがほしい・購入希望者を選びたい】この優先順位が高い方向けです。

メリット3.　急がずゆっくりと売却したい
　仲介として売却を進めるにあたり、住み替えによる売却の方もいらっしゃる事でしょう。住み替え先の状況によっては、急いで売却する必要が無い場合があります。買取の場合は不動産会社の再販売やリフォームの兼合いもありますので、なるべく早い引渡しとなる傾向ですが、売却に時間があるのであれば、時間が許す限りじっくりと買主を探せる仲介売却がよろしいでしょう。

　金額や引渡しのタイミングなど購入希望者の条件も精査ができ、納得の売却が見込めます。また、中古の戸建やマンションの場合、使用していた家財道具などを残して設置したまま売却する事も可能です。通常の家財道具でないような物、例としてその建物に合わせて造ったダイニングテーブルや椅子など、その建物で使ってほしい家財道具を購入希望者も了承すれば、設置した状態で売却も可能です。
【・住み替えで時間があり急がずゆっくり売却したい・現状のままで売却したい】この優先順位が高い方向けです。
　※家財道具は基本的に買主さんへ引き継がず撤去（排出）が前提ですが、アイテムによっては買主さんも使いたい要望が入る場合もありますので、都度相談とお思いください。
　当社・八幡地所株式会社は売主さんと買主さんの要望をヒアリングのうえ、最善策のご提案と排出や搬入のお手伝いも対応しております。

デメリット1.　売却に期間を要す
　不動産を売却する際には依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。この媒介契約は3ヶ月の有効期間が一般的であり、不動産会社は3ヶ月以内の売却を目指します。購入希望者のニーズに合致する物件であれば早期決着となりますが、通例では3ヶ月以内の売却、場合によっては3ヶ月超も起こり得ます。その為、買取と比べて期間は要す事となります。

デメリット2.　購入希望者を対応する手間が掛る
　中古の戸建やマンションに住みながら売却をする場合は、購入希望者の内覧時の対応を強いられます。内覧となれば自宅に待機となり外出の調整や室内の掃除など、購入希望者の質問の対応など手間を要す事になります。更に土日祝は内覧者が多くなりますので、休暇中の外出予定が組みにくくなる事がしばらく続きます。

　仲介として売却を進め晴れて成約となった場合、不動産会社が売主と買主の間に入り成約、仲介となりますので仲介手数料という報酬額の支払いとなります。
【仲介手数料の速算式】

不動産売買価格	仲介手数料の速算式（上限）
200万円以下	売買価格×５％＋消費税
200万円超400万円以下	（売買価格×４％＋２万円）＋消費税
400万円超	（売買価格×３％＋６万円）＋消費税

（例）仲介として物件が3000万円にて売却の場合、
　　　3000万円×3％＝90万円　
　　　90万円＋6万円＝96万円
96万円＋消費税（9.6万円）＝ 1,056,000円
※2024年7月時点の消費税は10％

　不動産の売却を進めるにあたり、不動産会社へ売りに出す依頼をした際に締結する媒介契約、媒介契約書に仲介手数料（報酬額）や支払い時期などの詳細が記載されております。仲介として売却の際には、前述の仲介手数料の速算式（上限）が適用となります。

【売主 ⇔ 不動産会社 ⇔ 買主】　この場合は仲介手数料を要します

　買取として売却した場合は、買主の不動産会社へダイレクトで売却となり手数料は掛りません。（不要）仲介手数料は不動産売買を売主と買主の間に入り仲介として契約した際に支払う手数料です。その為、売主と買主の間に入る仲介ではなく、ダイレクトで買主の不動産会社と契約の場合は、仲介をしていない為、仲介手数料は掛らない不要となります。
　但し、不動産会社が買取らず不動産会社の先、不動産会社より依頼のあった買取会社が買取る場合は仲介の形態となりますので、不動産会社が仲介として買取会社を買主とした契約により、この場合は仲介手数料を要します。

【売主 ⇔ 不動産会社（買主）】　この場合は仲介手数料が不要です

【売主 ⇔ 不動産会社 ⇔ 買取業者（買主）】　この場合は仲介手数料を要します