CONTENT コンテンツ

不動産の売却は買取?仲介?売却をどちらで進めるかの決め手とは?

不動産の売却は買取?仲介?売却をどちらで進めるかの決め手とは?

【このコラムで最も伝えたい事】

 不動産の売却を考え始めた時、どこに相談するか?いつ売れるか?何を優先するか?…幾度もない不動産の売買ですから心配は多いはずです。
・どこに相談するべきか…
・自分にあった売却方法とは…
 不動産会社の私見も交えて2つの売却パターンの内容をご説明します。それぞれの特徴や違いをご理解いただき、後悔のない不動産売却の参考資料としてください。

1.不動産の売却は買取?仲介?まずは不動産会社へ相談!

 不動産の購入と売却は何度も経験する方は少なく、1.2回が大多数ではないでしょうか。
不動産の売却を考えた時、『幾らで売れるか』『売れるまでどの位の期間か』『どこに相談しようか』など…わからない事や不安な事が多くあるでしょう。

 不動産の売却には大きく分けて2つ、ひとつは不動産会社が直接購入する『買取』、もうひとつは不動産会社が売主と買主の間に入り買主を探す『仲介』、よく耳にするのは後者の『仲介』でしょう。『買取』と『仲介』の説明は後述で詳しくご説明します。

 では不動産の売却を考えた際、『買取』or『仲介』の相談はどこがよいのか、ずばり売買を専門におこなっている不動産仲介会社です!更に私見ではありますが買主の物件探しとして購入の業務も行っている仲介会社がお薦めです。

理由① 不動産の売買のノウハウを持ち合わせている
理由② 買主側の心情も分かっており最適な売却へ導ける
理由③ 状況に合わせた売却の戦略を確立できる

 不動産の売却は、『買取』『仲介』どちらにしても、いかに早く買主を見つけ、希望の価格で成約できるかがポイントです。スムーズにスピーディーの対応なら売買専門の買主側の対応も通常行っている不動産会社であれば、最適な最短の売却を叶えてくる最も熱心に懸命な売却活動を行うパートナーでしょう。

 不動産の売却を相談する不動産会社は
・売買専門
・買主の対応も業務として行っている
・フットワークの軽い小回りの利く臨機応変な対応力

 このような不動産仲介会社を選ぶと良いでしょう。特に3つめの『フットワークの軽い小回りの利く臨機応変な対応力』、売却を一任された不動産会社として、期待に応えるにはこの対応力が必須と捉えて当社は売却活動に勤しんでおります。不動産の売却を考えている方、悩んでいる方、お気軽に当社・八幡地所株式会社へご相談くださいませ。当社の対応プランをご説明申し上げます。

2.不動産の売却は買取?仲介?売却の優先順位をつけてみよう!

 不動産の売却を買取もしくは仲介、どちらで進めるかは売却の理由や売却の優先順位によって決めるべきです。

例) ・すぐにでも現金化したい
   ・いますぐに手放したい
   ・ご近所の方に知られずに売却したい
   ・購入希望者の対応はしたくない
   ・高い金額で売却したい
   ・不動産会社のサポートがほしい
   ・購入希望者を選びたい
   ・住み替えで時間があり急がずゆっくり売却したい
   ・現状のままで売却したい …などなど

 不動産会社へ相談する前に、売却の理由と優先順位をまとめておくと、スムーズに相談が行えます。買取と仲介、どちらが正解とかはなく、売主さんがどのような理由で売却するか、売却の優先順位によってプランを決めましょう。
買取と仲介それぞれのメリットとデメリットは次項でご説明します。

3.不動産を買取による売却のメリットとデメリットとは?

 不動産を買取として売却する場合、不動産会社が買主となり売却した物件を再販売となります。戸建やマンションであれば買取をした不動産会社がリノベーションを施し一般の方向けへ再販売、土地であればそのまま土地として、もしくは建売にして土地建物として販売になります。

 買取の場合、売却物件の土地建物の平米数、築年月、方位などの情報を基に先ずは算出します。多くの不動産会社に声を掛け買取意欲の高い1.2社が室内や現地の確認となります。
 その不動産会社へ買取として売却する場合のメリットとデメリットはこちらです。

3-1.不動産を買取のメリット

メリット1. スピード感
 不動産会社が買取金額を提示、納得の提示額であれば提示をした不動産会社が買主となり成約、売却となります。インターネット(ポータルサイト)やSNSを活用して買主を探す事は無い為、時間を掛けずに早期売却が可能です。
【・すぐにでも現金化したい・いますぐに手放したい】この優先順位が高い方向けです。

メリット2. 内密で進められる
 不動産会社の買取の場合、インターネット(ポータルサイト)やSNSの活用が無い為、売却物件が表沙汰になる事はありません。売却物件を実際に見に来る不動産会社も1.2社、平日の対応も可能により近隣の方に売却が知られる可能性は低いです。
【・ご近所の方に知られずに売却したい】この優先順位が高い方向けです。

メリット3. わずらわしい対応が不要
 一般の購入希望者が売却物件を見に来る場合は、在宅の調整や掃除など神経質になる事が少なくありません。また内覧の予約がキャンセルとなる事もあり、内覧の準備を進めていても無駄になる事も起こり得ます。買取の場合にお家を見る不動産会社は1.2社により同日の対応や、室内の生活家財はないものとして算出しますので、神経質となる度合いは少ないでしょう。
【・購入希望者の対応はしたくない】この優先順位が高い方向けです。

3-2.不動産を買取のデメリット

デメリット1. 価格が下がる
 不動産会社が不動産を買取の場合は、仲介による売却価格の7割程度が目安となりなります。(例:仲介として売却を見込める価格が3,000万円の場合、2,100万円前後が買取価格となります。価格が7割程度に下がる理由は、不動産会社が買取そこからリフォームを行うリフォーム代、
登記や税金関連の諸費用と利益を考慮して差し引くと、7割程度の買取価格になります。
 更に現在、各種部材の高騰によりコストが上がっており7割以下となる事もあるでしょう。不動産の買取は価格が下がる、これが最も大きなデメリットでしょう。

デメリット2. 買取ができない不動産もある
 売主さんが買取を希望しても、不動産によっては買取ができない場合もあります。
 例)・老朽化が激しく再利用が困難
   ・再建築ができない
   ・再販売の需要が見込めない
   ・法令に関する制限に接触して建築できない 
   ・周辺に嫌悪施設や危険個所がある   などなど…

 不動産の状態によっては買取も断られる場合も生じますが、どんな売却物件でも買取を実施する買取専門の不動産会社はあります。そのような専門会社を頼る選択肢はありますが、価格はあまり期待できないでしょう。

4.不動産を仲介による売却のメリットとデメリットとは

 不動産を仲介として売却する場合、購入希望者は大抵一般の方であり、購入希望者を探すために売却物件の情報を発信のうえ、不動産会社が売主と買主の間に入り仲介として成約(売却)する方法です。

 仲介の場合、売却を依頼する会社の力量に左右されがちですが、依頼を受けた不動産会社は成約に向けて買主探しに奮闘します。奮闘する不動産会社の力を借りて仲介として売却する場合のメリットとデメリットはこちらです。

4-1.不動産を仲介のメリット

メリット1. 高い価格で売却となる可能性が高い
 仲介として売却を進める最大のメリットは、売却価格が高くなる可能性がある点です。購入希望者は大抵一般の方であり、売却の依頼を受けた不動産会社は一般の方向けにポータルサイトやSNSを活用して集客に励みます。
 売却物件の周辺の相場や売主さんの希望を踏まえて売却の依頼を受けた不動産会社が売却活動を行うのと合わせて、他の不動産会社も自社のお客様として購入希望者を連れてくる場合もあります。多くの購入希望者が現れる事で、様々な沢山の意見が集められ高い価格で売却可能な売却プランの構築に繋がります。
【・高い金額で売却したい】この優先順位が高い方向けです。

メリット2. 不動産会社が全て対応する
 仲介として売却を進めるにあたり、購入希望者の探求や各種相談や交渉など取引に関する全てに関して不動産会社を頼り、全て対応していただくサポートが受けられ事も特徴でしょう。売却を依頼する不動産会社にもよりますが、積極的かつ精力的に取り組み早期売却に繋がる売却活動とサポートに期待できます。また、売却の依頼をした不動産会社と他の不動産会社が購入希望者を連れてくるのも仲介売却の特徴でもあり、色々な購入希望者を見ることができます。条件面なども含めて購入希望者を選べる事も期待できます。
【・不動産会社のサポートがほしい・購入希望者を選びたい】この優先順位が高い方向けです。

メリット3. 急がずゆっくりと売却したい
 仲介として売却を進めるにあたり、住み替えによる売却の方もいらっしゃる事でしょう。住み替え先の状況によっては、急いで売却する必要が無い場合があります。買取の場合は不動産会社の再販売やリフォームの兼合いもありますので、なるべく早い引渡しとなる傾向ですが、売却に時間があるのであれば、時間が許す限りじっくりと買主を探せる仲介売却がよろしいでしょう。

 金額や引渡しのタイミングなど購入希望者の条件も精査ができ、納得の売却が見込めます。また、中古の戸建やマンションの場合、使用していた家財道具などを残して設置したまま売却する事も可能です。通常の家財道具でないような物、例としてその建物に合わせて造ったダイニングテーブルや椅子など、その建物で使ってほしい家財道具を購入希望者も了承すれば、設置した状態で売却も可能です。
【・住み替えで時間があり急がずゆっくり売却したい・現状のままで売却したい】この優先順位が高い方向けです。
 ※家財道具は基本的に買主さんへ引き継がず撤去(排出)が前提ですが、アイテムによっては買主さんも使いたい要望が入る場合もありますので、都度相談とお思いください。
 当社・八幡地所株式会社は売主さんと買主さんの要望をヒアリングのうえ、最善策のご提案と排出や搬入のお手伝いも対応しております。

4-2.不動産を仲介による売却のデメリット

デメリット1. 売却に期間を要す
 不動産を売却する際には依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。この媒介契約は3ヶ月の有効期間が一般的であり、不動産会社は3ヶ月以内の売却を目指します。購入希望者のニーズに合致する物件であれば早期決着となりますが、通例では3ヶ月以内の売却、場合によっては3ヶ月超も起こり得ます。その為、買取と比べて期間は要す事となります。

デメリット2. 購入希望者を対応する手間が掛る
 中古の戸建やマンションに住みながら売却をする場合は、購入希望者の内覧時の対応を強いられます。内覧となれば自宅に待機となり外出の調整や室内の掃除など、購入希望者の質問の対応など手間を要す事になります。更に土日祝は内覧者が多くなりますので、休暇中の外出予定が組みにくくなる事がしばらく続きます。

5.不動産を売却した際の手数料

5-1.仲介売却

 仲介として売却を進め晴れて成約となった場合、不動産会社が売主と買主の間に入り成約、仲介となりますので仲介手数料という報酬額の支払いとなります。
【仲介手数料の速算式】
不動産売買価格仲介手数料の速算式(上限)
200万円以下  売買価格×5%+消費税
200万円超400万円以下 (売買価格×4%+2万円)+消費税
400万円超(売買価格×3%+6万円)+消費税

(例)仲介として物件が3000万円にて売却の場合、
   3000万円×3%=90万円 
   90万円+6万円=96万円
96万円+消費税(9.6万円)= 1,056,000円
※2024年7月時点の消費税は10%

 不動産の売却を進めるにあたり、不動産会社へ売りに出す依頼をした際に締結する媒介契約、媒介契約書に仲介手数料(報酬額)や支払い時期などの詳細が記載されております。仲介として売却の際には、前述の仲介手数料の速算式(上限)が適用となります。

【売主 ⇔ 不動産会社 ⇔ 買主】 この場合は仲介手数料を要します

5-2.買取

 買取として売却した場合は、買主の不動産会社へダイレクトで売却となり手数料は掛りません。(不要)仲介手数料は不動産売買を売主と買主の間に入り仲介として契約した際に支払う手数料です。その為、売主と買主の間に入る仲介ではなく、ダイレクトで買主の不動産会社と契約の場合は、仲介をしていない為、仲介手数料は掛らない不要となります。
 但し、不動産会社が買取らず不動産会社の先、不動産会社より依頼のあった買取会社が買取る場合は仲介の形態となりますので、不動産会社が仲介として買取会社を買主とした契約により、この場合は仲介手数料を要します。

【売主 ⇔ 不動産会社(買主)】 この場合は仲介手数料が不要です

【売主 ⇔ 不動産会社 ⇔ 買取業者(買主)】 この場合は仲介手数料を要します

6. 不動産の売却は買取?仲介?どっちがおすすめ?

 不動産の売却方法について2種類、仲介と買取を私見も交えてご紹介してきましたが、どちらで進めるかをもう少しお金の観点から深掘りしてみます。

 仲介での売却の場合は、前述に記載の通り仲介手数料を要します。買取としてダイレクトで不動産会社へ売却の場合、仲介手数料は不要となりますが、価格は仲介による売却価格の7割程度になります。誰もが高い金額で売却を望みますから極論からしますと、相場価格で売却の可能性がある仲介をお薦めします。

例)相場として3,000万円の土地
 ・仲介 仲介手数料1,056,000円(税込)
  
 ・買取 買取価格((相場の7割前後) 2,100万円前後

 仲介として売却は仲介手数料を差引いても約2,890万円は手元に残り、7割の買取価格と比べると約794万円の差が生じます。
  ※抵当権抹消など、その他の費用は別途生じる可能性に応じて差額は増減します。
  ※物件によっては7割超もあれば以下もあります。

 手元に残すお金の事でしたら仲介としての売却に拘るべきです。ただし、不動産によっては相場価格に近い価格での買取もあり得ますので、仲介売却をメインに買取の不動産会社も抑えつつ一定期間を過ぎたら買取へ進めるプランも選択肢のひとつと捉えてください。その為にも不動産の売却を考えたら真っ先に査定を行いましょう。売却する不動産の査定額を把握する事で、相場価格や周辺の取引価格等がわかり、仲介と買取でそれぞれ売却した場合の手元に残る想定額も掴めます。

 当社、八幡地所株式会社は査定額のご提示は迅速に対応した、売主様向けのフルサポートプランを要しております。お困り事がありましたら、八幡地所株式会社をお役立てください。

7. まとめ

 不動産の売買を何度も経験する方は少なく、多くの方が不動産会社に売却の依頼をします。売主さんの希望と優先順位に応じて、仲介と買取の道筋を描き売却活動を行います。仲介も買取もそれぞれメリットとデメリットはありますが、最も大事な事は売主さんの事を最優先に考える不動産会社であるかどうかです。
 当社・八幡地所株式会社は売却案件を積極的に取り入れ、売主さんのお役に立てるよう売却のベストプランを企て売却活動に勤しんでおります。売主さんの希望を第一に高値の売却を目指し仲介をベースに、当社が買主として買取も対応しております。
 売買専門会社の『小回りを利かせたかゆい所に手が届く』八幡地所株式会社の対応に是非ご期待くださいませ。
 
八幡地所株式会社<br>代表取締役 渋谷秀昭

八幡地所株式会社
代表取締役 渋谷秀昭

Hideaki Shibuya

購入した自宅を売却の際、不動産売買に興味を持ち実体験を活かしたく不動産業へ転職。売買専門の仲介会社、建売分譲会社で不動産売買の営業スキルを習得後、地元の流山市で地域密着会社として父が起業した八幡地所株式会社へ移る。
更なる流山市の発展に貢献できるよう現在は代表取締役として不動産売買の宅地建物取引業をメインに建設業・損害保険代理業を勤しむ。なかでも不動産売買の相談や売買にまつわるお金に関するプランニングと総合的な生活設計を行うプランニングに注力しております。

【保有資格】
●宅地建物取引士
●相続鑑定士
●2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP
●2級建築施工管理技士
●住宅ローンアドバイザー
●賃貸住宅管理業業務管理者
●損害保険募集人(火災・自動車・傷害)