「戸建売却の注意点5選！高く売るためのポイント」

　戸建売却の成功には、適正な価格設定が欠かせません。価格が高すぎると売れ残り、逆に安すぎると損をしてしまいます。適正価格を決めるためには、まず周辺の不動産市場をリサーチし、類似物件の販売価格を確認することが重要です。
　また、不動産会社の査定を活用し、複数の査定額を比較することで、適正な売却価格を導き出すことができます。売却の目的や希望に応じて、早く売りたい場合はやや低めに、時間をかけて高く売りたい場合は少し高めに設定するなど、戦略的な価格設定が求められます。

　「相場」と「査定額」は似ているようで異なります。相場とは、過去の成約事例や現在売り出されている類似物件の価格をもとに算出されるもので、市場全体の動きを示します。一方、査定額は不動産会社が独自の基準で算出するため、同じ物件でも会社によって異なることがあります。そのため、1社の査定額だけで判断せず、複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定ポイントを比較することが重要です。
　売却を成功させるためには、相場を参考にしつつ、査定額と市場動向を総合的に判断することが求められます。

　不動産市場の動向は、戸建売却の成否に大きく影響します。市場が活況であれば売却価格を高く設定しやすく、逆に市場が低迷していると希望価格で売ることが難しくなります。不動産市場の動向は、金利、経済状況、人口の増減などさまざまな要因によって変化します。
　たとえば、住宅ローン金利が低いと買主の購買意欲が高まり、売却しやすくなる傾向があります。また、都市部では再開発プロジェクトの影響で地価が上昇するケースもあります。最新の市場情報を把握し、売却のタイミングを慎重に見極めることが重要です。

　戸建売却には、売れやすい時期とそうでない時期があります。一般的に春（3～5月）と秋（9～11月）は住宅の需要が高まるため、売却に適したシーズンとされています。特に春は新生活のスタートに合わせて住宅を探す人が増えるため、売却しやすい時期です。一方、年末年始や夏の長期休暇中は、不動産の取引が減少する傾向にあります。
　しかし、地域によっても異なるため、地元の市場動向をチェックしながら売却計画を立てることが大切です。

　戸建売却前にリフォームをするべきかどうかは、物件の状態やターゲット層によって異なります。例えば、壁紙の張替えや水回りの修繕など、小規模なリフォームは物件の印象を良くし、売却をスムーズに進める助けになります。一方で、大規模なリフォームはコストがかかるため、必ずしも売却価格の向上に繋がるとは限りません。
　売却前のリフォームを検討する際は、不動産会社に相談し、費用対効果をしっかりと見極めることが重要です。

　戸建売却において、リフォームとホームステージングはどちらも物件の魅力を高める手段ですが、それぞれの目的や手法が異なります。

【リフォームとは？】

リフォームは、物件の老朽化した部分を修繕したり、設備を新しくしたりすることで、建物の価値や機能性を向上させることを目的とします。例えば、古くなったキッチンや浴室を最新の設備に交換する、床や壁紙を張り替えるなどが代表的です。リフォームには大きく分けて「部分リフォーム」と「全面リフォーム」があり、売却前に行う場合は、費用対効果を考慮しながら最小限の修繕にとどめるのが一般的です。

【ホームステージングとは？】

ホームステージングは、売却活動の一環として、インテリアの配置や装飾を工夫し、購入希望者に好印象を与えることを目的とする手法です。例えば、家具を新しく配置してモデルルームのように見せたり、観葉植物や照明を工夫して温かみのある雰囲気を演出するなどがあります。ホームステージングは比較的低コストで実施できるため、売却活動を有利に進めるための手段として注目されています。

どちらを選ぶべきか？

リフォームは大規模な改修が必要な場合に適しており、特に築年数が古い物件では一定のメリットがあります。一方、築年数が比較的新しい物件や、現状のままでも売却できる状態の場合は、ホームステージングによって内覧者の印象を良くする方が費用対効果が高いケースが多いです。

戸建売却に伴い発生する税金には、主に以下のものがあります。

① 譲渡所得税と住民税

売却益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税と住民税がかかります。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、購入時の価格や登記費用、不動産取得税などを含みます。譲渡費用には、不動産会社の仲介手数料や測量費などが該当します。


所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

② 3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、売却益が3,000万円以下であれば課税されません。ただし、適用には以下の条件があります。

自分が住んでいた家であること（賃貸に出していた場合は不可）

売却相手が親族や同一法人でないこと

③ 10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超える場合、売却益が6,000万円以下の部分について、さらに低い税率が適用されます。

④ 印紙税

売買契約書に貼付する印紙税も必要になります。売却価格が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円の印紙税がかかります。

戸建売却では、税金以外にもさまざまな諸費用が発生します。

① 仲介手数料

不動産会社を通じて売却する場合、仲介手数料が発生します。一般的な計算式は以下のとおりです。

売却価格 × 3% ＋ 6万円（税別）

例えば、3,000万円の物件を売却した場合、
（3,000万円 × 3%）＋ 6万円 ＝ 96万円（税別）

② 登記費用

住宅ローンを完済する際、抵当権抹消登記が必要であり、1～2万円程度の費用がかかります。

③ 引っ越し費用

売却後の住み替えに伴い、引っ越し費用も考慮する必要があります。

売買契約の流れは以下のようになります。

① 買主との交渉・契約

買主が見つかったら、不動産会社を通じて交渉し、条件がまとまれば売買契約を締結します。

② 契約締結と手付金の受領

契約締結時に、買主から手付金を受け取ります（通常は売却価格の5～10%）。

③ 必要書類の準備

登記済権利証または登記識別情報

固定資産税納税通知書

身分証明書

印鑑証明書

住民票（住所変更がある場合）

④ 残代金の受領と引き渡し

決済時に残代金を受け取り、所有権移転登記を行います。

売買契約後のトラブルを防ぐため、以下の点に注意しましょう。

① 契約不適合責任に備える

2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されました。売却後に「契約時の説明と異なる不具合」が発覚した場合、売主が補償する義務があります。特に雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などは事前に確認し、契約書に明記しておくことが重要です。

② 引き渡し条件を明確にする

売却後の引き渡し時にトラブルが起こることもあります。たとえば「家財道具の処分をめぐる問題」や「設備の故障」などが発生する可能性があるため、契約時に明確な取り決めを行いましょう。